买二手房遭遇一房二卖怎么办？如何避免

    随着更多城市新房开发建设的市场空间不断被压缩，二手房交易活跃，很多城市房产交易日渐步入存量房时代。而二手房交易流程包括解押、房屋核验、网签、贷款、过户等环节非常耗时，交易周期长达数月甚至以年计，也难以避免房价上涨，无形中造成卖房人心理落差。一些卖房人在利益驱使下想尽“损招”一房二卖坑害买房人，95%以上的“一房二卖”案件系二手房交易引发。

    卖房人毁约违法成本低 毁约花样多

    一房两卖”纠纷中，比常见违约情况有： 卖房人与先买房人签订合同后，通常在极短时间内将房屋过户给后买房人。甚至有房屋被过户到后买房人名下后，又被迅速转卖他人或数次转手，导致先买房人想追回房屋难上加难，还有的房屋涉及抵押、民间高利贷等。卖房人后出售房屋的价格明显高于先卖出的价格，差价动辄数十万，有的甚至数百万。

    卖房人将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”；有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的；有的甚至串通熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。

    法律上先办“房本”者优先保护

    出现一房二卖纠纷，谁先办了产权转移登记，法院会优先保护。如果都没办，但房子已实际交付了的，谁实际合法占有，谁的权利优先；如果房子还没交付，法院会综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，予以确定。

    购买二手房“先查后买” 必要时申请预告登记

    如何避免被“一房二卖”？法官建议市民，买房时应选择产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋。同时，买房人应审查房屋的权利状态，确定房屋有无抵押、共有权人是否同意出售、有没有诉讼或法院查封等权利受限情况。还要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人户口，有条件定要亲自实地查验房屋。

    此外，在二手房交易过程中，买房人应尽量缩短交易周期，及时办理产权转移登记，出现一房二卖纠纷及时主张权利，及时申请诉讼保全。

    法官建议，二手房交易如果买卖房屋后无法立即办理产权转移登记的，买房人可申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，也排除了卖房人将房屋一房二卖过户给其他人的可能。