房地产：精选个股静候时机 推荐9股

　  --本文导读--

　 【行业研究】房地产：精选个股静候时机

　 【公司研究】招商地产：百年巨擘，王者归来

　　万科A：谨慎拿地，积极转型

　　保利地产：业绩高增长，估值已便宜

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　   房地产：精选个股静候时机

　　一手房销量：1)环比：整体环比上升0.3%，其中一线升3%，二线降1%，三线升0.3%。2)同比：整体同比升12%，其中一线升46%，二线升8%，三线降1%。3)本周与2014 年全年周均比：整体升11%，其中一线升30%，二线升12%，三线降3%。4)累计同比：整体同比升26%，其中一线城市升56%，二线升22.1%，三线升16%。一手房整体成交均价：环比降0.8%，同比升29.9%。二手房销量：本周环比降7%，同比升85%。

　　整体一手房成交量：环比升0.3% ，同比升12%

　　二线城市平均销量有所下降

　　三线城市平均销量有所下降

　　库存水平：12 个典型城市一手房平均可售面积环比升0.5%，同比升1.8%。去化时间：12 个城市新房去化时间11.3 个月。

　　板块估值：2015 年PE 主流公司13.2 倍，RNAV 溢价13%。一线9.8倍，RNAV 溢价0.2%；二线13.2 倍，RNAV 溢价24%；三线18.3 倍，RNAV 溢价80%；地产+X13.8 倍，RNAV 溢价16%；商业19.1 倍，RNAV 折价5%。板块表现：上周板块整体跌12.5%，跑输上证1.0pc.

　　本周观点：经济运行数据低于预期，市场情绪不如之前乐观，预计货币政策将进一步宽松。市场更加青睐有盈利和业绩的公司，精选个股，静候时机是当下较好的策略。关注国企改革、新通州新北京新奥运。我们维持2015 年基本面“弱平衡”(去库存或者缓慢出清)的判断，整体看房地产市场将呈现“量升价平”格局，依旧看好地产股在宽货币预期下的表现，建议关注新北京和大深圳区域房企投资机会。

　　国君地产组合包含滨江集团、格力地产、天健集团、荣盛发展和广东明珠，权重占比均为20%。国君地产组合指数上周下跌16.3%，跑输房地产指数3.8%，跑输上证指数4.8%。组合指数2015 年累计涨幅为56.5%，跑赢房地产指数30.5%，跑赢上证指数51.8%。

　　中国 PMI 创2009 年3 月以来低值。8 月21 日公布的财新中国制造业采购经理人指数(PMI)初值为47.1，较7 月终值47.8 下降0.7个百分点，已连续6 个月低于50.0 的临界值，创2009 年3 月以来低值。从分项数据来看，8 月制造业PMI 产出指数回落至46.6，较7月产出指数下降0.5 个百分点。新订单指数、新出口订单指数、就业指数等分项指标也均出现下降。

　　维持行业增持评级。2015 年，板块投资策略是“既要过日子，也要浪漫满屋”；推荐：1)龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，资产负债表边际改善为明显，推荐：保利地产、招商地产、万科A、华侨城A；2)旧貌换新颜(强调新路径、新机制、新模式)：国企改革类、转型类重点推荐：格力地产、天健集团、广东明珠；3)新北京主题：华夏幸福、荣盛发展。4)港股受益：花样年、绿地香港、彩生活、碧桂园。

　　招商地产：百年巨擘，王者归来

　　招商地产公布 15 年中报，实现营业收入 180 亿元，增长 12%；归属于母公司的净利润 21 亿元，增长 20%；EPS0.83 元。

　　效率再升级，去化待发力：公司上半年利润率有所下滑，而净利润增速大于营收增速的原因在于成本控制继续升级以及投资的贡献。公司 1-7 月实现签约销售金额 243 亿，同比增长 22%，下半年公司可售货值更为充裕，预计在 650 亿以上，继续看好公司布局的核心区域市场机会，维持全年销售金额 15%增速判断。

　　养精蓄锐，期待优质资产注入：公司上半年新增土地储备 99 万平米，节奏有所放缓，区域继续强化一二线城市储备，更多采用合作方式获取项目，上半年拿地平均权益比重为 51%。资金方面，公司年初以来成功发行了两期合计 30 亿元的三年期中票，控股子公司招商置地成功发行票面年利率为 0.5%的 2.9 亿美元的可换股债券，进一步夯实资金优势。

　　协同整合共迎王者归来：8 月 4 日公司公布招商局地产板块重组拟定方案：为招商局蛇口换股吸收合并本公司并向深圳证券交易所申请上市，符合我们此前的预期。随着招商局集团旗下前海、太子湾、蛇口网谷等资源的注入，一个千亿级的地产企业将由此诞生，百年招商荣耀归来。今年招商局集团董事长李建红要求深入推进“三产一科创” ，去年以来公司和招商银行、招商局资本、中外运等资源的合作都是集团内部产融结合的成果。产网融合方面，招商地产于 7 月份推出房地产移动互联网 5S 店，将传统的地产客户会会员服务从线下引至线上。通过平台搭建，公司在集团内部将银行、基金、证券、物流等优质资源打通，在外部则联合滴滴打车、咕咚运动、携程旅行网等开展合作，实现全方位的客户资源整合，为地产平台的快速发展建立强大基础。

　　投资评级与盈利预测：我们预计公司 15-16 年 EPS 分别为 1.93、2.33 元，维持“买入”评级。(来源：中信建投)

　　万科A:谨慎拿地，积极转型

　　2015 年上半年公司经营及财务指标回顾：1H15 销售额同比上升9.0%，销售面积同比上升9.9%。业绩方面，去年同期投资基数高，本期结算项目权益比例下降，净利润增速低于营业收入增速，预计全年权益净利润增速将明显超过上半年。已售未结金额增长18.4%至2,303 亿元，已售未结面积1,948.2 万平米。公司力争未来毛利率稳定，并争取净利润率有所上升。开竣工方面，新开工完成全年计划60.2%，竣工完成32.7%，预计全年开竣工将超过年初计划。整体负债成本预计将比去年降低1 个多百分点。

　　公司土地储备情况：上半年新增项目权益规划面积508 万平米，平均价格3,984 元/平米，期末规划中项目权益建面3,678 万平米，可支持两年以上开发需要。公司认为这样的土地储备是足够的，不动产高速增值时代已经结束。

　　公司在五大领域积极推动业务转型：1)物业服务：2015 年标杆打造年，托管外部6,000 万平米项目，计划2017 年实现托管外部约2 亿平米项目；2)物流地产：目前正式获取贵阳、武汉两个项目，目标是2018 年获取总建面1,600 万平米，建成1,000 万平米；3)教育营地：立志成为首席素质教育产业服务商，目标是2018年户外营地接待人数超过20 万人次，成为国内该项业务领跑者；4)出租公寓：万科驿目前开业筹备开业项目有9 个，可提供1万间公寓，计划2017 年提供万科驿15 万间(行业的)；5)海外业务：目前已分别在美国(6 个)，香港(3 个)，新加坡(1 个)获得项目，并在伦敦建立本地化团队负责英国和欧洲的开发机会，未来将侧重于建立本地化的国际业务团队，形成投资、运营和共享的能力。

　　下半年工作重点：遵循年初计划，坚持“金融化、重运营”，坚定转型，加快传统业务创新，物业服务完成改制。

　　建议

　　公司股价对应2015、2016 年市盈率分别为8.4、7.7 倍，对新净资产值有折价16%。维持“确信买入”评级及目标价19 元。(来源：中金公司)

　　保利地产：业绩高增长，估值已便宜

　　2015 上半年每股 0.46 元，同比上升 29.5%

　　保利地产期内实现营业收入 423.5 亿元，同比增长 24.5%；实现净利润 49.5 亿元，合每股 0.46 元，同比上升 29.5%。

　　业绩高增长来源于结算提速+均价增长： 公司上半年房地产业务结算 404.4 亿元，同比增长 25.1%，结算面积 334.7 万平米，折算单方结算均价 12,082 元/平米，较 2014 年全年结算均价 11,062元/平米上升 9.2%。结算成本中，单方土地成本为 3,298 元/平米，较 2014 年全年水平(3,472 元/平米) 下滑 5.0%，而单方建安成本较 2014 年全年水平(4,124 元/平米)上升 8.2%至 4,461 元/平米。公司税后毛利率 24.9%，较去年同期上升 1.5 个百分点，较去年全年上升 3.1 个百分点。

　　上半年销售表现突出， 市占率有所提升： 公司上半年实现签约销售额 760.4 亿元，签约面积 584.7 万平米，同比均增长 16.7%，市占率较 2014 年的 1.79%提升 0.41 个百分点至 2.2%，上半年销售回笼 661 亿元，回款表现良好。期末预收账款余额为 1,324.7亿元，较期初上升 16.9%，其中上海绿城御园和北京保利枫丹一号分别高达 51.5 亿元和 50.0 亿元。

　　拿地仍趋保守，楼面均价下降明显： 公司上半年新增 14 个新项目，计容面积约 390 万平米，总地价约 101 亿元，同比分别下滑 35%和 53%，同时， 拿地楼面均价也较去年全年水平的 3,485 元/平米下降 25.5%至 2,598 元/平米。

　　净负债率有所下降： 公司净负债率较期初下降 8.3 个百分点至98.2%， 期末在手现金 387.0 亿元，高于一年以内到期负债及短期借款之和的 292.4 亿元，有息负债综合成本为 5.7%，较去年末下降 0.8 个百分点。

　　发展趋势

　　维持 2015 年全年销售预测 1,550 亿元，同比增长 13.4%： 公司 2015 年全年可售货量将超过 2,200 亿元，以 70%销售去化率测算，预计 2015 年将实现销售额 1,550 亿元。

　　盈利预测调整

　　我们维持公司 2015/16 年盈利预测每股 1.35/1.55 元。

　　估值与建议

　　公司目前股价对应 2015/16 年市盈率分别为 5.7/5.0 倍，对 2015年 NAV 折让 18%。 我们下调目标价 29.4%至 12 元，较 NAV 溢价 27.7%，但依然看好公司中长期发展，维持“推荐”评级。